▲ 평촌신도시[제공=안양시]     ©

2025년 발표된 9·7 주택공급대책 중 민간공급 확대 방안인 ‘1기 신도시(노후계획도시) 정비사업’이 궤도에 올랐다. 2025년 12월 군포시 산본의 선도지구 2곳이 최초 특별정비구역으로 지정된 것을 시작으로 같은 달 평촌, 최근 분당 양지마을까지 지자체별 고시가 완료됐다.

관련 지자체에 따르면, 1기 신도시 5곳(분당·일산·중동·평촌·산본)에서 선정된 15개 선도지구 중 8곳의 정비계획안이 지난해 말 이미 심의를 통과한 것으로 확인됐다.

이른바 ‘재건축 패스트트랙’이 1기 신도시 전역으로 확대된 이후, 30개월가량 필요했던 정비계획 수립 기간이 6개월로 대폭 줄어든 영향이 크다.

정부가 본격 추진 중인 ‘1기 신도시 재건축’ 정책은 분명 시대적 요청에서 출발했다. 조성된 지 30년을 훌쩍 넘긴 대규모 신도시들은 시설 노후화, 주차난, 에너지 비효율, 생활 인프라의 한계라는 구조적 문제를 동시에 안고 있다. 여기에 수도권 주택 공급 압박까지 더해지면서, 정부는 노후 신도시 정비를 단순한 환경 개선이 아닌 주택 공급 확대와 도시 경쟁력 회복의 핵심 수단으로 설정했다.

그 정책 실험의 최전선에 있는 곳이 바로 평촌 신도시와 산본 신도시다.

정책의 골자와 추진 배경

정부의 신도시 재건축 정책은 ‘속도전’이 특징이다. 기존 재건축에서 가장 큰 걸림돌이었던 안전진단과 각종 심의 절차를 대폭 간소화하는 대신, 공공기여를 전제로 한 패스트트랙을 제시했다. 용적률 상향, 통합심의, 인허가 기간 단축을 통해 사업성을 높이고 추진 속도를 끌어올리겠다는 구상이다.

그러나 이 구조는 동시에 주민 부담을 전제로 한다. 늘어난 용적률의 일부는 공공임대·기반시설 확충으로 환원되고, 그 비용은 결과적으로 조합원 분담금에 반영된다. 평촌과 산본은 이 같은 정책 구조가 지역 여건에 따라 얼마나 다르게 작동하는지를 보여주는 대표 사례다.

평촌은 ‘기대’, 산본은 ‘관망’

평촌에서는 선도지구 지정 이후 재건축 논의가 비교적 빠르게 진전되고 있다. 일부 단지는 주민 동의율이 70% 안팎까지 올라섰고, “이번이 아니면 다시 기회를 잡기 어렵다”는 인식이 확산되는 분위기다. 학군과 업무지구 접근성, 향후 분양가 경쟁력에 대한 기대가 재건축 추진의 동력으로 작용하고 있다.

반면 산본의 분위기는 사뭇 다르다. 이미 용적률이 높은 편이어서 재건축을 통해 얻을 수 있는 추가 수익이 제한적이라는 판단이 많다. 주민 설명회에서는 “재건축 필요성에는 공감하지만, 분담금을 감당할 수 있느냐”는 질문이 반복된다. 이로 인해 산본 일부 단지에서는 재건축 대신 리모델링을 현실적 대안으로 검토하는 흐름도 나타나고 있다.

‘찬성’보다 많은 ‘조건부 동의’

두 지역 모두 재건축 자체에 대한 거부감은 크지 않다. 문제는 ‘조건’이다.

평촌에서는 “분담금 규모가 예측 가능하다면 찬성”이라는 의견이 다수를 이룬다. 반면 산본에서는 “정부나 지자체의 추가 인센티브 없이는 사업성이 성립되지 않는다”는 회의론이 강하다.

특히 ▲억 단위로 예상되는 추가 분담금 ▲이주 기간 중 전세난 가능성 ▲고령자·저소득층의 주거 이탈 문제는 공통된 우려다. 재건축이 도시 환경을 개선하는 과정이 아니라, 결과적으로는 주민을 밀어내는 ‘주민 교체’로 이어질 수 있다는 불안도 적지 않다.

정책과 현실의 간극

정책 설계와 현장의 체감 사이에는 분명한 간극이 존재한다. 정부는 “용적률 상향으로 충분한 수익 구조가 가능하다”고 설명하지만, 주민들이 체감하는 현실은 다르다. 공사비 상승, 금융비용 증가, 공공기여 부담이 동시에 작용하면서 분담금은 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 우려가 크다.

특히 산본처럼 사업성이 상대적으로 박한 지역에서는 동일한 정책이 오히려 ‘선별적 재건축’을 낳을 가능성도 있다. 재건축이 가능한 단지와 그렇지 못한 단지 간 격차가 커지면서, 신도시 내부의 불균형이 심화될 수 있다는 지적이다.

이주 대책 역시 숙제다. 대규모 단지가 동시에 움직일 경우 인근 전세시장이 요동칠 수밖에 없지만, 주민들이 체감할 수 있는 구체적 대안은 아직 부족하다는 평가가 나온다.

재건축 vs 리모델링, 갈리는 선택

이런 맥락에서 평촌과 산본의 선택은 점점 분명해지고 있다. 평촌은 재건축 쪽으로 무게가 실린다. 상대적으로 낮은 기존 용적률과 입지 경쟁력 덕분에 용적률 상향에 따른 일반분양 수익을 기대할 수 있어서다. “분담금만 관리된다면 재건축이 장기적으로 도시 경쟁력을 높인다”는 인식이 확산되고 있다.

반면 산본은 리모델링을 현실적 대안으로 검토하는 단지가 적지 않다. 리모델링은 사업 기간이 짧고 이주 부담이 적어 체감 비용이 낮다는 장점이 있다. 다만 세대수 증가가 어렵고 구조

적 한계가 있어, 장기적 도시 재편이라는 측면에서는 한계도 분명하다.

▲ 산본신도시[제공=군포시]     ©

향후 전망: 속도보다 ‘정교함’

평촌과 산본의 재건축은 단기간에 결론이 나기 어렵다. 정책의 방향성은 분명하지만, 성공 여부는 결국 디테일에 달려 있다.

평촌은 분담금 관리와 이주 대책이 정교하게 설계될 경우 비교적 빠른 궤도 진입이 가능하다. 반면 산본은 추가 인센티브, 공공기여 조정, 단계적 개발 전략 없이는 장기 표류 가능성도 없지 않다.

신도시 재건축은 단순한 주택 공급 정책이 아니다. 한 도시의 인구 구조와 생활 방식, 공동체의 미래를 다시 짜는 일이다. 정부와 지자체가 속도 경쟁에만 매달릴 경우 기대는 실망으로 바뀔 수 있다. 지금 필요한 것은 더 많은 발표가 아니라, 주민이 감당할 수 있는 현실적이고 지역 맞춤형 설계다.

아래는 위 기사를 ‘Google 번역’으로 번역한 영문 기사의 ‘전문’이다. ‘Google 번역’은 이해도를 높이기 위해 노력하고 있다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 한다. <*The following is [the full text] of the English article translated by ‘Google Translate’ and amended. ‘Google Translate’ is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

[Issue Exploration]

Between Expectations and Burdens: The Reality of Pyeongchon and Sanbon Redevelopment

The Two Faces of First-Phase New Town Redevelopment — The Gap Between Policy Speed ​​and Resident Reality

The "Redevelopment Fast Track" Gets on Track and a Visible Schedule

The first-phase new town (aging planned city) redevelopment project, a key component of the "September 7 Housing Supply Measures" announced in 2025, has finally entered the implementation phase. In December 2025, two pilot districts in Sanbon, Gunpo City, were designated as the first special redevelopment zones nationwide. In the same month, local governments completed the designation of districts for Pyeongchon, Anyang, and Yangji Village, Bundang, Seongnam.

According to relevant local governments, eight of the 15 pilot districts selected from five first-phase new towns—Bundang, Ilsan, Jungdong, Pyeongchon, and Sanbon—had already passed review at the end of last year. This signifies the so-called "redevelopment fast track" has taken root. The process of developing a redevelopment plan, which previously took an average of 30 months, has been drastically shortened to just six months through integrated review and streamlined procedures. However, whether this "physical speed" of progress is proportional to the "psychological and economic receptivity" of residents is a separate issue.

Background of the Policy - An Experiment for Urban Survival

The government's current policy stems from a pressing need. The first-generation new towns, built in the early 1990s, now face structural problems such as aging facilities, chronic parking shortages, inter-floor noise, and energy inefficiency. The government has positioned redevelopment as a key means of addressing the housing shortage in the metropolitan area and transforming it into a "smart city" fit for the Fourth Industrial Revolution, beyond simply improving the living environment.

Pyeongchon and Sanbon are at the forefront of this experiment. These two areas are expected to have the greatest impact from redevelopment due to their connectivity to Seoul's Gangnam area and the southern Gyeonggi IT Belt. However, the stark differences in income levels and existing housing characteristics within these areas are becoming key indicators of the policy's success or failure.

Pyeongchon's "Anticipation" vs. Sanbon's "Wait-and-See" - Floor Area Ratios Determine the Fate

The difference in sentiment between Pyeongchon and Sanbon is clearly evident in the data. Pyeongchon (average floor area ratio of approximately 204%) offers relatively secure business prospects. Thanks to its proximity to the best school districts and business districts in the southern Seoul metropolitan area, residents believe they can set high general sale prices. Some leading district complexes have achieved approval rates exceeding 70%, leading to a prevailing perception that "this is the last chance."

Conversely, the mood in Sanbon (average floor area ratio of approximately 205-207%) has become significantly more subdued. While the floor area ratio appears similar to Pyeongchon's, Sanbon's topographical characteristics and the presence of many already densely developed complexes limit the potential for additional revenue. At resident briefing sessions, the question repeatedly arises: "We agree with the need for reconstruction, but can our complex, with its predominantly elderly population, afford the hundreds of millions of won in contributions?" As a result, there's considerable public opinion in Sanbon that remodeling, which has relatively lower construction costs and less of a burden on residents, should be considered over reconstruction.

Residents' Real Fears Hidden Behind "Conditional Approval"

In both areas, there's little resistance to reconstruction itself. The problem lies in the "conditions." Residents are experiencing the following three risks to a degree of "fear."

First and foremost is the snowballing cost of public housing. With construction costs surging by more than 30% over the past three years, the government's proposed public contribution rate (up to 70% of the cost of exceeding the standard floor area ratio) poses a significant threat to residents. Concerns are growing that residents will be burdened with debt instead of purchasing new homes.

A relocation crisis is also expected. There will be a shortage of jeonse (long-term rental) housing to accommodate the influx of tens of thousands of households expected to relocate starting in 2027. If jeonse prices in nearby areas fluctuate, there's a high risk of "gentrification," forcing not only tenants but also financially underfunded original residents out of the city.

This could lead to a "social cleansing" of residents. The situation where elderly and low-income residents who have lived in these areas for over 30 years are forced to accept cash payments and leave due to inability to pay their share of the cost, leading to the destruction of the community.

The Gap Between Policy and Reality: The Risks of Selective Redevelopment

The government claims that increasing the floor area ratio will provide sufficient revenue, but the calculations on the ground are different. With high interest rates continuing and the burden of public contributions effectively being incorporated into the cost of the cost, areas with limited viability, such as Sanbon, are at risk of being excluded from the policy. This could widen the gap between "affluent" areas within new towns, where redevelopment is feasible, and "underdeveloped" areas, where redevelopment is not feasible, hindering balanced urban development in the long term.

Sophistication, Not Speed, Determines Success

The redevelopment of Pyeongchon and Sanbon is a challenge that cannot be resolved in a short period of time. A more detailed implementation strategy is needed, moving beyond policies focused on quantity and speed.

In Pyeongchon, the key lies in managing the cost of the cost and relocation measures. Anyang City must focus its energies on securing relocation complexes, including rental housing by utilizing available nearby land, and provide residents with transparent information about their fixed contributions.

In Sanbon, additional incentives and flexible application of public contribution ratios are essential. For complexes with low profitability, local governments should subsidize infrastructure installation costs or introduce innovative financial techniques, such as the floor area ratio trading system, to ease the burden on residents.

It Must Be a Vessel Embracing Residents' Lives

New town redevelopment is not simply a civil engineering project that involves demolishing old apartments and constructing new ones. It involves restructuring a city's population structure and reshaping the foundations of communities where future generations will reside. If the central and local governments become obsessed with speed and "supply performance," residents' expectations could turn from disappointment to anger.

What's needed now is not a flashy bird's-eye view, but an "affordable" redevelopment design that residents can afford. Only customized guidelines reflecting regional characteristics and sophisticated policies to support the resettlement of indigenous people can lead the first phase of new town reconstruction to a "coexistence for all" rather than a "construction feast."