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▲ ‘의왕스마트시티퀀텀 부실시공 및 준공지연에 따른 계약해제 등 변호사 설명회’가 지난 6월 8일 개최됐다. ©
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지난 6월 8일 의왕스마트시티퀀텀 부실 사용승인 방지 비상대책위원회(위원장 김천휘)는 안양과천상공회의소에서 수분양자들을 대상으로 ‘의왕스마트시티퀀텀 부실시공 및 준공지연에 따른 계약해제 등 변호사 설명회’를 개최해 법무법인 휘명의 박휘영 변호사로부터 소송 관련 문제점과 승소 가능성 등에 대한 설명을 들었다. 이날 오전 11시부터 오후 1시 30분까지 진행된 설명회는 김천휘 비대위원장의 경과보고, 박휘영 변호사의 설명, 분양사기피해대책연합의 단체 설명 등의 순서로 진행됐다. 김천휘 비대위원장에 따르면 28명이 이미 1차로 소송을 제기했고, 소송제기를 위해 내용증명을 발송한 총 호수는 약 450호에 이르며 추가로 내용증명을 보낼 준비를 하고 있다.
박휘영 변호사는 이날 개발사업의 구조 즉 선분양 구조, PF 사업, 시행사, 신탁사의 역할 등에 대해 설명하고, 본격적으로 소송을 제기했을 때의 문제점 등에 대해 설명했다. 시행사의 입장에서 보면 자금은 늘 마이너스다. 잔금을 납부하고 비용을 다 공제하고 남는 돈이 시행사의 수입이고 신탁사는 계약에 따라 정해진 순서대로 돈을 분배하는 역할을 한다.
독자들의 편의를 위해 이날 박휘영 변호사가 소송 관련해 설명한 핵심 내용을 1인칭 관점으로 요약해 서술하고, 참석자들의 주요 관심사에 대해서는 문답형식으로 서술한다.
소송과 관련한 핵심 쟁점은 ‘이행지체에 의한 계약 해제권’을 인정하느냐 인정하지 않느냐의 문제다. “계약서에 입주예정일에서 3개월이 지나도 입주하지 못하면 계약을 해제할 수 있다”고 돼 있다. 건축법 위반 소송도 제기할 예정이다. 건축법에는 설계도면에서 2% 이상 착공 도면을 변경하면 새로 허가를 받도록 돼 있다. 착공도면과 설계도면을 입수해 비교해서 건축법을 위반했는지 여부도 꼼꼼히 따질 것이다.
시행사 측은 코로나로 인한 불가항력적 이유로 준공이 늦어졌다고 하지만 불가항력적 이유는 전쟁이나 지진 같은 경우다. 코로나는 불가항력적 이유라고 볼 수 없다.
따라서 소송을 제기하면 50% 이상 승소가능성이 있다고 본다.
소송의 청구 취지는 ‘분양금 반환’ ‘채무부존재 확인’ ‘중도금 대출 부존재’ 세 가지다.
단체 소송으로 원고는 의왕스마트시티퀀텀 수분양자들이 되고 피고는 시행사, 신탁사, 중도금대출 은행이 될 것이다.
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▲ 박휘영 변호사가 소송 관련 설명을 하고 있다. ©
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소송의 승률은 몇 퍼센트 정도 되나?
소송의 승패는 사실과 증거와 법적 논거에 따라 달라진다. 입주예정일로부터 3개월이 지났을 때 계약을 해제할 수 있다. ‘이행지체에 의한 계약해제’는 해제권을 행사하지 않고 어느 순간 사용승인이 나고 입주가 가능해지면 해제권이 없어진다. 그래서 내용증명을 빨리 보내야 한다. 3개월이 지났고, 해제에 의한 내용증명이 상대에게 도달했다고 보면 상당히 높게 해제의 가능성이 있다고 본다. 법리나 판례에 의해서도 해제를 인정해준 판례들이 많이 있기 때문에 그 논리나 사실이 법원에서 받아들여진다면 승소가능성은 50% 이상이 된다고 할 수 있다.
개인소송이 유리한가, 단체 소송이 유리한가?
개인 소송의 경우 맞춤형 서비스가 가능하지만 단체소송보다 비용이 많이 들 수 있다. 사람들이 모여 단체를 이루면 싸우기에 편리하고 협상력이 높아진다. 개인 소송이 시간이 적게 걸릴 수 있지만 개인소송 담당 판사가 더 큰 소송인 단체소송의 추이를 지켜본 다음에 판결을 내리려 하기 때문에 그렇지 않을 수도 있다. 개인적으로 소송을 제기해도 된다.
소송을 제기할 때 발생하는 리스크는?
잔금채무에 대한 위약금이나 지연이자 문제는 계약 자체를 무효로 하는 소송을 제기하는 것이기 때문에 걱정할 필요가 없다. 중도금 대출계약 만기가 지났을 때 원금상환문제와 연체이자가 발생하는데 ‘채무부존재 확인소송’을 제기하면 소송이 끝날 때까지는 법적으로 신용불량 조치를 할 수 없게 돼 있기 때문에 걱정할 필요가 없다.
소송 패소 시 소송비용은 누가 내는가?
패소하면 당연히 소송을 제기한 사람이 비용을 내는 게 맞다. 단체소송이라서 개개인에게 소송비용을 청구해야 하기 때문에 ‘소송비용 확정 신청’을 해야 한다. 이렇게 복잡한 과정을 거쳐 가면서까지 수백 명에게 소송비용을 청구할지는 의문이다.
입주를 못해 중도금 대출이자가 발생하고 있다. 이건 누가 내나?
중도금 대출이자는 사용승인이 나와 입주 지정일이 정해질 때까지는 시행사가 납부한다.
소송을 취하하면 입주가 가능한가?
소송을 취하하고 잔금을 내면 입주할 수 있다.
소송에서 승소하면 그동안 납부한 계약금 중도금 대출금 연체금 소송비용 등을 전액 환불 받을 수 있나?
전액 환불 받을 수 있다. 계약금 중도금을 환불받을 수 있고, 연체료는 지연이자 비용뿐만 아니라 송달비용까지 환불 받을 수 있다.
재판 소요기간은?
단체소송은 길어진다. 소장을 접수하고 검토하는데 한 달, 답변서를 받는 데까지 세달, 재판 기일 받는데 한 달, 두 달에 한번 정도 재판을 받아 세 번 받은 후 판결이 나온다고 치면 최소한 1년 이상 걸린다고 봐야 한다.
소송기간 중 관리비는 누가 내나?
관리비는 잔금을 치르고 나서 등기 이전한 뒤에나 내는 것이기 때문에 소송을 제기하면 관리비 걱정은 안 해도 된다.
의왕스마트시티퀀텀 지식센터 개요
위치: 경기도 의왕시 의왕초평지구 자족시설용지S1
대지면적: 11,574평
연면적: 83,068평
규모: 지하3층 ~ 지상10층
주차대수: 2,256대(법정대비 180%)
건물특징
드라이브인/도어투도어 시스템(5톤차량 진입)
최대층고: 5.7M
바닥하중: 최대 1.2ton/㎡
기숙사 설계
의왕스마트시티퀀텀 지식산업센터 관련 주요 일지
2020년
7월 1일 의왕시, 초평 기업형 임대주택 공급 촉진 지구내 자족시설 용지 개발사업자로 교보 증권(주) 컨소시엄 선정
2021년
10월 14일 의왕스마트시티퀀텀 지식산업센터 기공식 개최. 2024년 2월 준공 예정
10월 분양 시작. 단기간 분양 완료
2024년
5월 8일 의왕스마트시티퀀텀 부실 사용승인 방지 비상대책위원회(이하 비대위) 활동 시작
HDC현대산업, 의왕시에 ‘감리완료보고서’ 없이 사용 승인 신청
5월 10일 비대위, 의왕시 방문 “의왕시장님께 바랍니다” 집단 민원 접수 및 건축과 관계자 면담
5월 13일 비대위, 공사 현장 앞에서 사용승인 절차의 완벽한 이행 촉구 시위
5월 22일 의왕스마트시티퀀텀 수분양자 28명, 수원지방법원에 시행사, 신탁사, 금융기관 상대 계약 무효 및 채무부존재 소송 제기
5월 24일 비대위, 의왕시 건축과의 요청으로 ‘사용승인 행정절차 전면시행 촉구’ 공문 접수 및 건축과 담당자 면담
5월 27일 비대위, 의왕 시청 주차장에서 시위. “부실공사 우려”, “분양 당시 약속했던 입주 환경 조성” 시행사에 촉구
5월 28일 비대위, 의왕시 건축과 불법 행정 고발 경고
노선희 의왕시의원/의왕시청/시행사/시공사/수분양자 간 협의 미팅. 의왕시 건축 과· 시공사 감리보고서 없는 사용승인 신청은 불법임을 인정
5월 30일 HDC현대산업개발, 입주 지정일 1일 전에 수분양자들에게 입주예정변경안내문 보 내 무기한 입주 연기
6월 8일 비대위, ‘의왕스마트시티퀀텀 부실시공 및 준공지연에 따른 계약해제 등 변호사 설 명 회’ 개최
6월 10일 의왕시, 의왕스마트시티퀀텀 사용 승인
㈜의왕스마트시티·HDC현대산업개발, 저녁 7시경 안내문 보내 입주지정일 11일로 확 정해서 입주 가능 통보
6월 16일 분양사기피해대책연합, 김용민 국회의원(민주·남양주병)과 함께 오후 2시 국회의원 회관 대회의실에서 ‘분양사기 피해방지 입법화’를 위한 대국민 토론회 개최 예정
아래는 위 기사를 ‘Google 번역’으로 번역, 일부 수정한 영문 기사의 ‘전문’이다. ‘Google 번역’은 이해도를 높이기 위해 노력하고 있다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 한다.
<*The following is [the full text] of the English article translated by ‘Google Translate’ and amended. ‘Google Translate’ is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
‘Uiwang Smart City Quantum Lawyer Briefing on Contract Cancellation Due to Poor Construction and Delay in Completion’
“The key is whether or not the ‘right to cancel the contract due to delay in performance’ is recognized”… “Lawsuit win rate over 50%”
On June 8, the Emergency Response Committee to Prevent Inadequate Use Approval of Uiwang Smart City Quantum (Chairman Kim Cheon-hwi) held a 'Lawyer's Briefing Session on Contract Cancellation due to Poor Construction and Delay of Completion of Uiwang Smart City Quantum' for prospective buyers at the Anyang-Gwacheon Chamber of Commerce and Industry. I heard an explanation about the problems related to the lawsuit and the possibility of winning the case from Hwiyoung Park, an attorney at Haemyung Law Firm.
The briefing session, which was held from 11 a.m. to 1:30 p.m. on this day, was held in the following order: a progress report by emergency committee chairman Kim Cheon-hwi, an explanation by lawyer Park Hwi-young, and a group explanation by the Sales Fraud Victims Association. According to Emergency Committee Chairman Kim Cheon-hwi, 28 people have already filed the first lawsuit, the total number of people who have sent proof of contents to file a lawsuit is about 450, and they are preparing to send additional proof of content.
On this day, attorney Park Hwi-young explained the structure of the development project, such as the pre-sale structure, PF project, role of the developer, and trust company, and also explained the problems of filing a full-fledged lawsuit. From the developer's perspective, funds are always negative. After paying the balance and deducting all expenses, the remaining money is the developer's income, and the trust company has the role of distributing the money in the order determined by the contract.
For the convenience of readers, the key points that Attorney Park Hwi-young explained regarding the lawsuit that day are summarized and described from a first-person perspective, and the main concerns of attendees are described in a question and answer format.
The key issue related to the lawsuit is the issue of whether or not to recognize the ‘right to cancel the contract due to delay in performance’.
“The contract states that if you cannot move in even after three months from the scheduled move-in date, the contract can be canceled.” We also plan to file a lawsuit for violation of building laws. The building law stipulates that if the construction drawings are changed by more than 2% from the design drawings, a new permit must be obtained.
Construction drawings and design drawings will be obtained and compared to carefully examine whether building laws have been violated.
The developer said that the completion of the construction was delayed due to force majeure due to the coronavirus, but the reasons for force majeure include war or earthquake. Corona cannot be considered a force majeure reason.
Therefore, if you file a lawsuit, you have a more than 50% chance of winning.
The purpose of the lawsuit is three-fold: ‘return of the pre-sale payment,’ ‘confirmation of non-existence of debt,’ and ‘non-existence of intermediate payment loan.’
In a group lawsuit, the plaintiffs will be the beneficiaries of Uiwang Smart City Quantum, and the defendants will be the developer, trust company, and intermediate payment loan bank.
What is the success rate of a lawsuit?
The success or failure of a lawsuit depends on facts, evidence, and legal arguments. The contract can be canceled 3 months after the scheduled move-in date. ‘Contract cancellation due to delay in performance’ does not exercise the right to cancel, but at some point, when use is approved and occupancy becomes possible, the right to cancel disappears.
So, you need to send the proof of contents quickly. Three months have passed, and considering that the proof of contents by cancellation has reached the other party, I think there is a fairly high possibility of cancellation. Since there are many precedents that have recognized the release by law or precedent, it can be said that if the logic or facts are accepted by the court, the chances of winning the case are more than 50%.
Is it better to file an individual lawsuit or a group lawsuit?
For individual lawsuits, customized services are available, but may be more expensive than group lawsuits. When people come together and form a group, it is convenient to fight and negotiation power increases. Individual lawsuits may take less time, but this may not be the case because judges in charge of individual lawsuits tend to watch the progress of larger group lawsuits before making a ruling. You may file a lawsuit individually.
What are the risks of filing a lawsuit?
There is no need to worry about penalties or late interest on balance debt because this means filing a lawsuit to invalidate the contract itself. When the maturity date of an interim loan contract expires, problems with principal repayment and overdue interest arise, but if you file a ‘lawsuit to confirm the existence of debt,’ there is no need to worry because legally, credit default actions cannot be taken until the lawsuit is over.
Who pays the legal costs if the case is lost?
If the case is lost, the person who filed the lawsuit is expected to pay the costs. Since it is a group lawsuit, each individual must be charged legal fees, so an ‘Application for Determination of Legal Costs’ must be filed. It is questionable whether hundreds of people will be charged legal fees after going through such a complicated process.
Since we are unable to move in, we are accruing interest on the interim payment. Who pays for this?
The interim loan interest is paid by the developer until approval for use is obtained and a designated move-in date is set.
If I withdraw the lawsuit, will I be able to move in?
You can move in if you withdraw the lawsuit and pay the balance.
If I win the lawsuit, can I receive a full refund of the down payment, interim payment, loan arrears, legal fees, etc. that I have paid?
You can receive a full refund. You can receive a refund for the deposit deposit, and for late payment fees, you can receive a refund for not only late interest charges but also delivery costs.
How long does the trial take?
Group lawsuits take longer. It takes one month to file and review the complaint, three months to receive the response, one month to receive the trial date, and if you go to trial once every two months and receive a decision three times, it should take at least a year.
Who pays management fees during the litigation period?
Since the management fee is paid only after paying the balance and transferring the registration, you do not have to worry about the management fee if you file a lawsuit.
Uiwang Smart City Quantum Knowledge Center Overview
Location: Self-sufficiency facility site S1, Uiwang Chopyeong District, Uiwang-si, Gyeonggi-do
Land area: 11,574 pyeong
Total floor area: 83,068 pyeong
Scale: 3 floors underground ~ 10 floors above ground
Number of parking spaces: 2,256 (180% of legal capacity)
Building features
Drive-in/door-to-door system (5-ton vehicle entry)
Maximum floor height: 5.7M
Floor load: up to 1.2ton/㎡
Dormitory Design
Major diaries related to Uiwang Smart City Quantum Knowledge Industry Center
2020
On July 1, Uiwang City selected Kyobo Securities Co., Ltd. consortium as the developer of land for self-sufficient facilities in the district to promote the supply of corporate rental housing in Chopyeong.
2021
The groundbreaking ceremony for the Uiwang Smart City Quantum Knowledge Industry Center was held on October 14th. Scheduled for completion in February 2024
Sales start in October. Sales completed in a short period of time
2024
On May 8, the Uiwang Smart City Quantum Emergency Response Committee (hereinafter referred to as the Emergency Committee) to prevent inappropriate use approval activities began.
HDC Hyundai Industries applies for use approval without ‘supervision completion report’ to Uiwang City
On May 10, the Emergency Committee visited Uiwang City, received a group complaint “I ask the mayor of Uiwang” and interviewed officials from the building department.
On May 13, the emergency committee held a demonstration in front of the construction site to demand perfect implementation of the use approval process.
On May 22, 28 tenants of Uiwang Smart City Quantum filed a lawsuit for invalidity of contract and absence of debt against the developer, trust company, and financial institution at Suwon District Court.
On May 24, at the request of the Uiwang City Architecture Department, the Emergency Committee received an official document ‘urging full implementation of administrative procedures for use approval’ and interviewed with the person in charge of the Architecture Department.
On May 27th, the emergency committee protested in the parking lot of Uiwang City Hall. “Concerns about poor construction” and urging the developer to “create an environment for moving in as promised at the time of sale”
May 28th Emergency Committee warns against illegal administration of Uiwang City’s construction department
Consultation meeting between Uiwang City Councilor Noh Seon-hee/Uiwang City Hall/developer/construction company/subcontractor. Uiwang City's building department and construction company acknowledged that application for use approval without inspection report was illegal.
On May 30, HDC Hyundai Development Company postponed move-in indefinitely by sending a notice of change in move-in schedule to prospective tenants one day before the designated move-in date.
On June 8, the Emergency Committee held a ‘lawyer briefing session on cancellation of contract due to poor construction and delay in completion of Uiwang Smart City Quantum’.
June 10, Uiwang City approves use of Uiwang Smart City Quantum
Uiwang Smart City Co., Ltd. and HDC Hyundai Development Company sent a notice around 7 p.m., confirming the move-in date as the 11th and notifying that move-in was possible.
On June 16th, the Sales Fraud Victims Association and National Assemblyman Kim Yong-min (Democratic Party, Namyangju County) are scheduled to hold a public debate on ‘Legislation to Prevent Sales Fraud’ in the conference room of the National Assembly Hall at 2 p.m.
